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Nehmen Sie Modernisierungs- oder andere Baumaßnahmen an einem vermieteten Gebäude vor, kann sich die Frage stellen, ob sofort abzugsfähige Instandhaltungs- oder im Wege der Abschreibung verteilbare Herstellungskosten gegeben sind.

Vermieten Sie das Gebäude zu Wohnzwecken, wird von einer wesentlichen Verbesserung ausgegangen, wenn in mindestens drei der Kernbereiche „Fenster“, „Sanitär“, „Elektroinstallation“ und „Heizung“ ein sog. Standardsprung erfolgt. Herstellungskosten werden mithin nicht begründet, wenn Sie lediglich modernisieren, sondern setzen voraus, dass der Ausstattungsstandard angehoben wird. Überlassen Sie das Gebäude demgegenüber zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken (oder nutzen Sie es selbst im Rahmen Ihres Betriebes oder Ihrer Praxis), sollen Baumaßnahmen zu Herstellungskosten führen, die eine „verbesserte Nutzbarkeit“ der Räume für die betrieblichen oder beruflichen Zwecke bedingen. Dies kann etwa bei einer Veränderung des Grundrisses der genutzten Fläche der Fall sein. Unabhängig davon aber, ob mit spezifischen Baumaßnahmen Herstellungskosten begründet werden, liegen mit Arbeiten zu einer Schadensbeseitigung stets sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen vor, selbst wenn sie gleichzeitig mit anderen Arbeiten durchgeführt werden. Eine Besonderheit ist zu beachten, wenn Sie ein Gebäude anschaffen: Dann führen auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die Sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung vornehmen lassen, zu nur im Wege der Abschreibung verteilbaren sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen.

Hinweis: Ausgenommen von der Einbeziehung in diesen Grenzbetrag sind aber Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (z.B. für Wartungsarbeiten). Das höchste deutsche Finanzgericht gibt zu erkennen, dass auch Kosten für Schönheitsreparaturen nicht in die Ermittlung eingehen, ob die 15 %-Grenze überschritten wird. Als Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren und der Außentüren von innen anzusehen. Solche Schönheitsreparaturen sind jedoch in die Prüfung einzubeziehen, ob die 15 %-Grenze überschritten wird, wenn sie in einem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit weiteren Instandsetzungsmaßnahmen stehen und deswegen eine einheitliche Baumaßnahme bilden.

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